行政院政務委員於2015年3月30日對財政部所提之房地合一稅改草案審查完成，僅留下稅率、日出條款、自用住宅免稅門檻與長期減徵優惠方式等四項細節[1]，留待行政院長裁示。延續上一季的主題，本季房產研究報告即針對財政部目前版本，探討此一稅法修正草案對台南房市的可能影響，以提供大眾未來投資不動產之參考。
一、台南市不動產市場價量現況
台南市新成屋受到房市政策不確定因素的影響，103年第2季市場銷售量下降，建物第一次登記面積與建物第一次移轉登記面積之差額約為32.44萬平方公尺，較上季減少3%，顯示第2季房地產市場交易量縮減。
[1] 財政部所提版本為：未滿一年出售者課35%、一年以上未滿二年課30%、二年以上未滿十年課17%、十年以上課12%；自用住宅售價4000萬元以下完全免稅；施行日期為2016年1月1日。完整討論與說明請參考2015年第一季之浤富房產研究報告。
台南市中古屋市場同樣受到政策不確定因素影響，銷售量大幅縮減。103年第2季建物買賣移轉登記面積約為75.84萬平方公尺，較上季減少41%，較去年同季減少12%。原台南市之建物買賣移轉登記面積約為35.26萬平方公尺，較上季減少41%，較去年同季減少19%。而原台南縣之建物買賣移轉登記面積則為40.58萬平方公尺，較上季減少42%，較去年同季減少5%。
從趨勢上可發現，自103年第2季開始，台南市不動產不論新成屋或中古屋的交易量皆明顯萎縮許多。但根據經濟日報的報導，民國103年至104年台南市的房價漲幅卻是全台第一，六都全年均價漲幅排行分別為：台南市+13.33%丶高雄市+10.31%丶台中市+7.40%丶新北市+4.87%丶桃竹縣市+3.14%與台北市+2.70%。
表1為民國103年1月至104年2月底止，內政部實價登錄網站所公布之台南市房地成交物件價格。資料顯示交易區域以東區、中西區、北區、南區及安南區為主，其他區域交易案件相對較為零星。其中，除了中西區有3.89%的物件成交金額超過4千萬以上，其他區域之成交總額皆不超過4千萬。顯示在房地合一稅制下，一般家戶若符合自用住宅要件，其移轉被課徵房地合一稅之機率微乎其微，對於自用住宅家戶確實不造成任何影響。即使仍須負擔土地增值稅，亦僅佔獲利的些許比例。若進行自用住宅換屋，在符合全額退稅條件下，當次移轉之稅賦負擔比例更為零。
二、房地合一稅制對台南房市未來價量之影響
整體而言，目前財政部所提之稅改方案採取低稅負政策，自用住宅免稅額度調高為交易金額4千萬以下，確實讓台南市大部分符合自用住宅之家戶享有免稅優惠。即使非自用住宅，只要是超過2年之移轉，其所繳交之稅額也僅佔總交易利得之17%-18%。亦即以台南市去年年漲幅13.33%為例，若每坪成交價為20萬，獲利金額約為2萬6千元，房地合一稅與土增稅每坪共需繳不到5千元，即使是一年內出售，應納金額也不到萬元，仍有一定的獲利空間。故本研究預期在新版稅制下，對於台南市房價衝擊不大[1]，甚至部分優質個案在新法定案後，可能還會有些許漲幅（稅額轉嫁），交易量也將因政策不確定因素排除後，逐步回穩。另一方面，受到長期持有的鼓勵、個案稅負轉嫁、及考量部分口袋不夠深的投資客退場的情況下，房市交易量將會較以往同期為縮減。
新版稅制下，同年度交易仍無須繳交土地增值稅，但須繳交35%之房地合一稅，此稅率名目上雖高，但只針對利得的部分課稅，因此仍較現行之奢侈稅輕微許多，因此不排除近兩年受到奢侈稅抑制的短期投機客伺機再起，尤其台南市平均房價又為六都之末，可能導致北部投資資金繼續南移，因此持續推升台南市房價。預期未來新制實施後，交易量會逐步回穩，但將較往年同期下滑，同時不排除台南市房價還有推升的空間。
三、結論
房地合一稅制為合理化不動產課稅制度之起點。就目前財政部的版本而言，除了自用住宅部分符合輕稅（甚至是免稅）的方向如眾所期待外，對於建商採單一稅率、短期投資稅率較奢侈稅負擔為輕之結果，確實令人感到遺憾。在此一輕稅版本下，預期對台南市房價衝擊不大，同時六年內之自住移轉免稅的做法可望重新調整台南市之住宅成交量，因此形成較為持平與穩定之交易量。不過，在預期台南市房價仍有成長空間的情況下，未來可能還是持續有大量的投資熱錢湧入台南市房地市場，再度推升房價。
整體而言在現行草案規劃下，房地合一稅率對於建設公司影響較預期為小；對於短期交易的投資客而言，更是大大鬆了一口氣；對於符合自用住宅家戶者，則幾乎不具任何影響。因此對於房仲業與代書等相關行業來說，盡快立法定案，消弭民眾觀望心態，使房市交易量儘快回穩，才是市場健全之道。
參考資料
崑山科技大學房地產開發與管理系（2015），臺南市住宅政策及中程住宅計畫規劃案期中報告書，台南市政府委託。
謝明瑞（2015），台灣房地合一稅制修正前後與房市變化，財團法人國家政策研究基金會。
