隨著縣市合併的利多消息、大灣交流道的增設，及區內三所知名科技大學與奇美醫院的加持下，配合完整的生活機能，永康區繼中西區、東區、安平區後，成為台南市另一個房價炒作區域，業界也多以「補漲」的字眼，合理化被扭曲的漲幅。
永康區在縣市合併後有其地理優勢，在永康都市計畫第四次通盤檢討中（2011），預期將永康塑造為台南新副都心，沿著台鐵地下化的軸線，串聯永康砲校、飛雁新村等區域，配合二王公墓遷移等空間規劃，促使永康地區之社經發展機能大幅提升。在實質建設夾帶消息面的情況下，助長了永康區房價在短期內大幅飆漲的現象，區內新建案更有豪宅化的趨勢。
台南縣市合併後，永康區成為台南市人口最多的區域，佔全市11.98%。區內的醫院、大專院校早已存在多年，但其實在縣市合併與興建大灣交流道之前，永康大灣一帶長期為嚴重的水患區域，故而房價一直維持特定區段的穩定價格。但隨著縣市合併與市政建設的議題炒作下，永康區內房價除了市政建設預期帶來的漲幅外，區內新建案的豪宅化與消息面的過度渲染，亦同時造成永康區的房價高漲亂象。
表1顯示永康區近一年各式住宅之平均交易價格。公寓住宅的平均交易屋齡約略落在26年，沒有太大的差異，但在這將近一年之間，公寓住宅的平均單價卻從每坪5.34萬成長至8.73萬。而大樓部分，成交的平均屋齡在這兩期之間有顯著的差異，但平均成交價卻沒有因為屋齡的大幅提高而有顯著的降幅。透天部分兩期的平均屋齡也有顯著的差異，但是平均交易總價102年11月卻高於101年12月份許多，明顯可觀察到這一年期間永康區的房價呈現持續上漲的情況。
雖然公寓與大樓之平均交易單價皆不超過10萬，但平均屋齡卻有偏高的趨勢。透天住宅總價除了有明顯的漲幅外，交易案件的屋齡也偏高，顯見近期中古屋的交易相對熱絡。永康區內的房市利多消息，除了興建中的市政建設外，102年10月，遠雄建設以20.9億元標得飛燕新村更新案，為永康區房價再投下一筆震撼彈。粗估此一更新區域每坪之銷售單價為21萬，未來開發完成後，加上建商應回饋給市政府之公共設施用地成本與各項興建成本，預期未來永康區即使是透天大樓，也將回不去一坪 20萬元有找的宜居價格。除此之外，2014年1月，內政部防災型都更草案初步也選定了「永康後甲里斷層地區」（聯合報，2014），此一消息勢必也將造成防災型都更區域範圍外的週邊房價有另一波漲幅。
表2為近來永康地區之新成屋與預售屋之推案基本資料。其規劃型式多朝向大坪數與高總價之趨勢發展，頗有母雞帶小雞之意味。其中，日光行館二期近南台科技大學、奇美醫院，每戶規劃為5間套房，屬於投資型「出租套房」之規劃，因而售價偏高。雄崗比佛利更是主打頂級豪宅，故而售價更是讓一般民眾驚艷永康房市有此身價？！至於像夢公園一案之售價，隨著永康房價的急速上漲，預期將成為絕響。因此自住客欲在永康區一帶購屋，仍需多花費一點時間，慎選建案。又或者退而求其次，選擇中古屋住宅自住或投資。
過去永康區一直是買不起原台南市區住宅的首選替代區位，挾持著離市中心區近的地理優勢與便利的交通系統，成為台南縣最靠近台南市的人口集居地區。因為以往的永康房價可以坐擁台南市之生活服務機能，卻只要負擔台南縣房價之優勢。而今在此一波市政建設的助長下，永康地區房價的短期急速漲幅對一般自住型民眾而言「似禍不是福」！尤其在飛燕新村標售案創新高後，公部門喜不自勝的認為藉助民間力量參與市政建設，不僅可以降低市政建設經費負擔，更可提供民眾更多的公共空間。然而，羊毛出在羊身上，標售新高的背後代表的是民眾勢必將面對回不去的房價；政府在強調打房的同時，卻又屢創標售新高，殊不知政府對於住宅政策的核心思維為何？又或者是只許州官放火，不許百姓點燈？此外，防災型都更能否落實整體規劃開發的目標，對於敏感地區採取低度甚至是開放空間使用；非敏感地區可採中高密度使用；又或者最後又回到小面積，給予容積獎勵當誘因，鼓勵民間加速開發的目標，實值得進一步關注。面對回不去的永康房價，建議計畫在永康購屋的自住民眾，可從中古屋優先著手，若期望購置新成屋者，則宜多比較；或以仁德為另一個選擇替代區域。
參考資料：
台南市政府都市發展電子報（2011），＜永康都市計畫通盤檢討＞，
聯合報（2014），＜內政部5年蓋5500戶防災宅＞，聯合理財網。
沒有留言:
張貼留言