為解決都會地區房價高漲所導致的民怨問題，我國行政院宣示於2014年年底推動「房地合一」的政策，預期將對國內房市未來產生顯著且巨大的影響。本季的浤富房產研究報告即針對此一議題進行說明，希望能提供投資大眾較為精確的法規資訊與討論。
壹、前言
房地合一實價課稅之目的乃為落實房地產交易稅制之公平。為了避免對自住家戶造成影響，符合自用者，朝向輕稅甚至是免稅的方向施作；對於非自住者，則建議採重稅，以減少房市投機炒作行為。
現行房地移轉課稅必須分別繳交土地增值稅、房屋交易財產所得稅、以及兩年內移轉之懲罰性奢侈稅。但由於土地增值稅未按實際交易價格課稅，因此仍顯不公，造成變相鼓勵投機炒作，故房地合一實價課稅乃是針對房屋及土地合併的交易實價總額，扣除原先實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。此次財政部修法重點在於房地合併（納入土地），同時按照實價課徵所得稅，因此可知「房地合一」課稅之目標，乃是針對房地買賣屬於增值利得的部分進行課稅，以彌補目前土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅之不足，進而達到稅制合理化的目的。
貳、2015年財政部版之房地合一實價課稅重點
財政部新版之房地合一實價課稅的特色在於「輕稅」與「皆大歡喜」。輕稅的部分乃是由民間與學者期待的「累進稅率」調整為國內自然人或法人自105年1月1日起取得並持有超過2年的不動產，出售時按資本利得一律採17％稅率課稅，同時為抑制短期炒作，對於105年1月1日後出售持有期間在2年以內之房地者，分別課徵35％與30％之稅率，作為不動產類奢侈稅停徵的配套措施。
自用住宅免稅優惠方面，財政部限定夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居住滿6年，且無供營業使用或出租者才能適用，但6年內以1次為限；此外並採取排富條款，限定出售4000萬以下自用住宅方得適用免稅優惠。
為鼓勵長期持有，從原本持有第3年起給予長期優惠，每年減徵4％，調整為持有10年以上採單一優惠稅率12％。同時為符合高齡化社會需求，重購退稅除既有重購價格高於出售價格可全額退稅外，重購價格低於出售價格，亦可按比例退稅，即以大屋換小屋也能退稅。對於資本交易利損，個人可扣抵3年度房地交易所得，企業可後抵10年。相較於稍早房地合一稅研擬的累進稅率最高為45%版本，新版房地合一稅可說是皆大歡喜之稅改政策。本案受益最多者應為建商，出售房地之利得為單一稅率，且利損還可分年度扣抵；其次則為投資客，相較於奢侈稅不問利得與利損之懲罰性稅收，短期移轉皆應負擔10-15%之稅額，也是一大利多（未來短期移轉僅針對利得部分課稅即可）。對於一般之自用住宅家戶與房仲行業可說是完全沒有影響。
另外，有關於本草案是否溯及既往，財長張盛和表示「105年1月1日前取得的不動產，只要持有期間超過2年後出售，仍按現制課稅（即土地課徵土地增值稅，房屋部分課徵財產交易所得稅）」，但對於105年1月1日前取得未滿2年之房地移轉，適用新制稅率或現行課稅方式，則未有進一步說明。筆者認為，房地合一稅制若不溯及既往，則105年1月1日前取得的不動產，持有未滿2年，仍應適用現制房地分離課稅，並有奢侈稅之適用，而非適用新制課徵30%-35%之資本利得稅率。
參、案例試算
本文以下列交易實例進行新舊稅制課稅比較。實務上，此一案例之交易時間仍適用現行房地分離課稅制度。
故從表2與表3可知，新版房地合一單一稅率下，建商的納稅金額帳面值大約介於17％到18％間。建商表示以毛利率20％的個案來說，由於增加一筆17％的房地所得稅，將來只能最多賺83％（若未計扣抵的土增稅額），淨利率就下降為16.6％（20％*0.83）[1]，此一衝擊將來可能轉嫁到售價上，但事實上能否成功轉嫁，則要看市場上之供需彈性，同時個案條件也很重要。
長久以來，不動產稅制的不合理令建商與投資客獲益最多。透過低價囤積土地，待市政建設利多消息釋出後，即高價出售房地，反之民眾則付出雙倍代價購屋，建商獲得了大部分的不勞而獲利得（民眾納稅由政府進行市政建設，建商並以市政建設拉房價）。況乎，一般建設業的毛利率估計絕對不只20％。
此外，房地合一稅制取代奢侈稅退場，對於短期投資者而言，確實也是一項利多政策。稅額負擔比重從舊制負擔約75%，至新制僅須負擔34％，幾近為舊制之一半稅額而已。從投資角度與定存利率比較，不動產短期炒作仍有65％的獲利空間，對於抑制不動產炒作效果實在有限。
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