2014Q4房產報告 - 台南大未來系列 (2) 每個城市都要有屬於自己的博物館

 

文化讓一個城市偉大，從城市的發展來看，博物館的設置與成立一直是城市文明的指標，不僅造就了城市獨有的魅力，往往也帶動了周邊商圈、觀光與地產的發展。本季的浤富房產研究報告延續上一期「台南大未來系列」主題，聚焦於台南市未來的規劃藍圖，介紹大台南未來幾年的可能樣貌，以利於不動產投資之布局。

 

一、奇美博物館

奇美博物館由奇美集團許文龍先生一手催生，原本位於台南仁德區奇美實業大樓五至八樓，2012年奇美集團結合眾人之力，捐建了一座位於台南都會公園內的博物館建築物給台南市政府。該棟建築物於2014年落成，自今年四月下旬起，奇美博物館正式休館進行搬遷，預定於明年初（2015）試營運。

 

奇美博物館依循創辦人許文龍先生的理想，開館至今已超過二十年，一直以「聽得懂的音樂，看得懂的畫」為經營理念，始終開放民眾免費入館參觀，堪稱為「一座屬於大眾的博物館」。

新館占地約9.5公頃，總樓地板面積為1萬2千坪，是原奇美博物館的六倍大。整棟建築物以「台南的文藝復興從奇美開始」的理想為基底，外觀採用古希臘神廟中象徵美麗的「柯林斯柱式（Corinthian order）」，洋溢著濃厚的歐式風格，被稱為最具特色的台南新地標。

博物館座落的台南都會公園，全區面積預定達66公頃（其中40公頃為第一期，已於2009年開放，剩餘的26公頃為第二期），乃是台灣面積第三大的都會公園，輕鬆擁抱自然綠地。此外，鄰近亦有十鼓文化村、仁德糖廠與台南家具產業博物館等景點，周邊交通緊鄰86號東西向快速道路的出口，而且離台南機場不到2公里的路程。明年初（2015）奇美博物館試營運後將正式開館，預期將帶來眾多的觀光人潮。

 

 

隨著奇美博物館重新開館的期程逼近，周邊房價已逐步反映。特別要提醒不動產投資人，儘管台南都會公園與奇美博物館周邊具有優質的文化與休閒機能，同時擁有鄰近機場與國道的交通便利性，但其周邊生活機能仍尚未完善。附近雖有大型的台糖量販嘉年華購物中心，惟小型商店聚落與菜市場傳統商圈仍未成形，因此投資人在追高價格時，尤需三思！

 

二、台灣歷史博物館

2011年10月底，在台南民眾的引領期盼下，國立台灣歷史博物館（史博館）榮耀開館，營運迄今已近三年。

史博館除了行政典藏大樓與展示教育大樓外，周邊園區廣達20公頃，設有「台灣歷史公園」，著名景點包含光電雲牆、希望之丘、忘憂湖、有情湖等。相連兩湖間的牽手橋，則是人約黃昏後的極佳散步地點。

 

 

挾帶著地利之便，史博館特區近幾年來一直是台南地區的房市焦點之一，建商推案不斷，房價也節節高漲。由於鄰近中山高速公路的永康交流道，也可由另一方向上國道8號，因此交通相當便利。周邊緊鄰安南區原有的長和商圈，生活機能不差，和順國小、和順國中與台南市立安南醫院皆在附近，對於上有父母下有在學子女的青壯族而言，非常具有吸引力。此外，車程3至5分鐘可到台南應用科技大學與相應的塩行商圈，大型量販店（家樂福、遠東愛買）皆落腳在此。再加上南部科學工業園區（南科），腹地面積為1,043公頃，根據南科業務統計，今年8月份的從業員工已達69,947人，以台灣目前小家庭的模式，至少可保守估計，南科帶來了10萬個居住人口，對於周邊商家的影響當然不容忽視。

儘管史博館特區具有上述的區位優勢，仍要提醒投資人注意以下缺失：（1）史博館附近道路非常筆直漂亮，但長和路一段東南段，連接永安橋與永安路通往省道1號的部分路段，仍只有四線道。往西北方向進入長和路二段，也緊鄰原有的長和商圈，因此道路相對較為狹小。（2）史博館特區的建案銷售情況不錯，但實際入住率卻不如預期，史博館開館近三年並沒有營造出當地商圈，周圍入住的商家數不多，因此下班之後，無法以步行的方式在周邊吃飯購物消費。（3）最重要的，周邊房價的漲幅已高，根據內政部實價登錄網站的資料，以「環館北路811~840號」為例，74坪左右的透天厝，由2012年1月的700萬，到2013年9月的1150萬，一直到最近2014年5月的1275萬，漲幅超過八成。這雖然有部分是反映了近年來台南地區房價的漲幅，但史博館特區的房價已高也是不爭的事實，因此建議民眾在購屋前務須衡量自身購屋意願與財力。

 

 

「房價所得比」的謬誤？還是掩耳盜鈴的謬誤？

「房價所得比」的謬誤？還是掩耳盜鈴的謬誤？
回應商周主筆楊少強先生所撰「『房價所得比』的謬誤」一文

2014. 05. 28 楊智元

原文請參閱：http://www.businessweekly.com.tw/KArticle.aspx?id=54469

「房價所得比」是將房價除以年所得，以作為房價合理與否的指標。以今年4月份內政部公布的資料，台北市的房價所得比全球最高，高達15.01倍，換句話說，在台北市必須連續15年不吃不喝才能買得起房子。

楊少強先生認為這個指標有謬誤，因為沒有考慮到未來所得的成長率。也就是說，以你目前的所得來說，在台北市確實需要連續15年不吃不喝才能買得起房子，但你未來的所得會提高，因此可能不需要15年就可以買到房子。

事實上，房價所得比只是拿來作為判斷「房價與否合理」的指標之一，並沒有一個客觀的標準告訴民眾這個數字要多少才是合理。因此我們把全世界大城市的房價拿來比較，結果台北市是全球第一，高達15.01倍，第二則是鄰近的香港14.9倍，第三名又是台灣，新北市12.67倍，再加上第四名，加拿大的溫哥華是10.3倍，然後接下來全世界就再沒有任何一個城市的房價所得比超過10倍。更直接地說，除了上述4個城市，沒有任何一個地方需要民眾連續10年以上不吃不喝才能買得起房子。所以我們推論台北市的房價過高（或所得過低）。

楊少強先生想藉由調高「房價所得比」的分母，來降低房價所得比的數字，然後說服民眾台灣房價依然合理，此舉與今年初行政院環保署與農委會提出調降土壤汙染管制標準，以降低台灣認定受汙染的土地面積，都是掩耳盜鈴罷了。

數字的美化，根本無助於事實的呈現。

再者，楊少強先生提出要考慮所得的未來成長，但是既然要考慮未來成長，是否也該一併將房價的未來成長考慮進來？如果房價未來成長的幅度高於所得成長的幅度，那麼在台北市可能甚至要20年以上不吃不喝才能買得起房子。

而且要與全球想比，勢必得站在同一標準。你覺得香港所得的成長幅度與台灣所得的成長幅度孰高？只怕調整比較之後，台灣將包辦全球冠亞軍了！

2013Q3房產報告 - 大台南市好房哪裡買？

 

台南縣市於2010年合併升格，躍升為直轄市之列。近年來市府積極推動招商計畫，陸續進行文化與交通等多項公共建設，在就業機會與生活機能完備等利多政策刺激下，大台南市已然成為五都之中適居城市的首選。

2010年台南縣市合併後，總人口數約187萬人，總籌分配稅款加補助款約489億元。2012年底，大台南市總人口增加至188萬人，雖然總人口數並未巨幅的增加，但觀察社會增加率為0.43‰，高於台灣地區的0.27‰，略低於新北市的0.58‰，顯示台南市人口仍維持穩定的成長。進一步觀察市內人口分佈，以永康區人口最多，共225,432人占全市11.98%。龍崎區4,320人占0.23%，為人口最少的區域。人口密度全市平均每平方公里858人，又以東區每平方公里有14,354人，為全市人口最密集的區域，北區每平方公里12,663人次之；而南化區每平方公里僅51.5人，為人口密度最稀的區域（台南市政府主計處統計月報，2013年5月）。

在產業投資與就業機會方面，2011年，永康工業區已成功招商32案，柳營工業區已成功招商11案，兩個工業區總投資額達612億，年產值超過300億，約增加7,970個就業機會（台南市都發局新聞稿）。2012年，聯電提出在台南科學園區投入80億美金新設廠房計畫，估計為台南地區創造2,600個工作機會，年產值超過300億。此外，台積電也宣佈預期未來5年內，將在台南科學園區新增投資金額超過新台幣5,000億元，約再創造7,000個工作機會（工商時報，2012）。此一波產業投資，預期未來不僅會增加台南市的就業機會，也將連鎖帶動台南市另一波的人口成長與房價波動。

除了上述的產業投資外，自2011年起，大台南市陸續將有許多重大建設完工。包括：2011年元旦沙崙支線通車，透過台鐵捷運串連台南高鐵沙崙站及台南科學園區。另有位於安南區的國立台灣歷史博物館開幕；今年（2013），晶英飯店台南店及新光三越二館將於西門商圈開幕；同時國立台灣史前文化博物館南科館開幕；2014年，位於仁德區的台南都會公園奇美博物館及東區夢時代台南店亦將開幕；2015年，大灣交流道預計完工，此一交流道將使永康區的對外連通路線更為便捷；2016年，台南市小巨蛋也將完工開幕，再加上2017年台南市鐵路地下化預期也將完工通車。此一計畫除將台鐵地下化外，並規劃增設林森站及台南南站2通勤站（交通部鐵路改建工程，2012），此一計畫將有助於未來台南市土地使用與都市發展的整體化。

隨著這些重大建設的完成、交通路線的便捷化以及土地使用的整體規劃，勢必也將帶動都市發展的移居與觀光人潮，及另一波的不動產自住、投資效益。

根據內政部102年統計五都平均交易總價與房價負擔比顯示（表1），大台南市是目前五都中，平均住宅成交總價最低、住宅負擔壓力最小的都市。同時，房價趨勢分數卻高於新北市與台北市，換言之，大台南市不動產市場趨勢仍持續被看好，房市走向仍維持在漲聲中。規劃自住者仍應儘早著手，針對幾個特定區域，特定產品進行瞭解與比較。

就個別區位而言，中西區在百貨業林立與商業機能性佳的帶動下，原來不動產價格已是台南市住宅市場的一級戰區，其中湖美社區更是台南市最早興起的豪宅透天社區。而東區以成大校園向外幅射，在文化中心、巴克禮公園及明星學區的加持下，住宅價格同樣與中西區並列為一級戰區。近期，隨著觀光飯店、百貨公司的動工，在預期心理下，此二區的不動產價格已有一波的漲幅，其中，又以東區的住宅產品持續成為自住與投資的首選區位。此外，永康區在預期縣市合併後，挾持著便利的生活機能與文教學區之利，房價亦有一波漲幅，而這波漲幅也將隨著大灣交流道的建設，持續發酵。

相對於生活機能完備、人文薈萃、富含文教素養的一級戰區，自備款不夠多的族群，亦或是偏愛透天產品者，可以考慮從二級戰區著手，包括：仁德區、歸仁區、台南沙崙站區一帶、台南科學園區等週邊新興住宅區，皆是目前房市投資、自住的潛在區位。

根據內政部不動產實價登錄資料（表2），大台南市102年6-7月不動產主要的交易案件還是集中在東區、中西區、北區、安平區、安南區及永康區等區，歸仁區、仁德區、新市區、新營區也有一些交易案件，產品主要集中在透天住宅部分。其中，透天產品仍以中西區的平均單價較高；東區大樓平均單價表現不如中西區，主要原因在於有部分成交案件是屋齡較高的小產品所致。屋齡方面，除了安南區透天、仁德區、善化區屋齡較輕之外，其餘的交易案件屋齡皆明顯偏高。在交易路段方面，東區成交的路段主要集中在崇善路、崇明路、光明街、林森路二段與中華路二段一帶。中西區之交易案件則在武聖路與衛民街一帶。北區則集中在大興街、公園北路與公園南路一帶。永康區之交易案件則以中華路、中山南北路及富強路一帶較多。考量建物隨屋齡逐漸折舊的效果，中西區透天相較於同年3月時之平均成交屋齡25年，每坪15.25萬，以及東區透天3月時，平均屋齡26年，每坪13.69萬相比，並沒有顯著的漲幅。

因此，對於講究生活機能、學童學區與交通便利性之自住者而言，在自備款又不甚高的情況下，仍然可以選擇從東區、中西區、北區及安平區之「中古住宅」著手。若較偏好透天產品之民眾，則可考慮仁德、歸仁、永康區之透天住宅。

另外，在現代人普遍重視教育學區的觀念下，2012年底，學區週邊的大樓房價，東區以忠孝國中、後甲國中、崇學國小週邊，平均每坪約12-20萬較高，其他如東光國小、勝利國小、復興國小、復興國中、崇明國小、崇明國中等，約7-13萬。北區則以大港國中、民德國中、文元國小週邊房價較高，每坪約10-14萬。中西區則以南師國小平均每坪約8-17萬較高。永康區以大橋國小、大橋國中週邊房價較高，平均每坪約6-12萬。但相對於東區、北區、中西區等，大橋國小、國中是學區週邊房價相對較低者。

綜觀台南市的招商成效與陸續完工的重大建設利多消息刺激下，台南市未來的房價預期將維持穩定成長的趨勢，尤其在國內不動產投資資金逐漸南移的情況下，台南市房價未來仍會有一波漲幅。對於房市逐漸升溫，資金額度又不夠高的自住民眾而言，現階段仍是進場的好時機，只要慎選區域或特定地點、特定產品，還是可以挑選到適合自住的好房子。例如，學習台北城市的發展經驗，台南民眾的新購屋選擇可以考慮未來市內台鐵地下化所新增設的通勤站區附近的住宅。若工作地點在南科一帶，則可選擇沙崙支線沿線主要站區之新興住宅區。對於講究生活機能、偏好人文薈萃、重視交通便利性、明星學區的購屋民眾而言，東區的住屋仍是首選，其次是北區與安平區。對於資金較不足的購屋者而言，則可嘗試從二手中古屋著手，例如：中華東路二段一帶的大樓、林森路二段等區域。另外，有一部分購屋族群可能會考慮坪數較小的新成屋大樓，以減少自備款與未來貸款負擔壓力。但若考量保值程度，此一類產品在南部區域的抗跌能力相對較差。因此，購屋時，應詳列住宅需求條件，及本身的住宅生命歷程規劃，參考實價登錄所揭露的成交資訊，避免過度受到行銷人員之廣告刺激，而盲目購屋。