「房價所得比」的謬誤？還是掩耳盜鈴的謬誤？

「房價所得比」的謬誤？還是掩耳盜鈴的謬誤？
回應商周主筆楊少強先生所撰「『房價所得比』的謬誤」一文

2014. 05. 28 楊智元

原文請參閱：http://www.businessweekly.com.tw/KArticle.aspx?id=54469

「房價所得比」是將房價除以年所得，以作為房價合理與否的指標。以今年4月份內政部公布的資料，台北市的房價所得比全球最高，高達15.01倍，換句話說，在台北市必須連續15年不吃不喝才能買得起房子。

楊少強先生認為這個指標有謬誤，因為沒有考慮到未來所得的成長率。也就是說，以你目前的所得來說，在台北市確實需要連續15年不吃不喝才能買得起房子，但你未來的所得會提高，因此可能不需要15年就可以買到房子。

事實上，房價所得比只是拿來作為判斷「房價與否合理」的指標之一，並沒有一個客觀的標準告訴民眾這個數字要多少才是合理。因此我們把全世界大城市的房價拿來比較，結果台北市是全球第一，高達15.01倍，第二則是鄰近的香港14.9倍，第三名又是台灣，新北市12.67倍，再加上第四名，加拿大的溫哥華是10.3倍，然後接下來全世界就再沒有任何一個城市的房價所得比超過10倍。更直接地說，除了上述4個城市，沒有任何一個地方需要民眾連續10年以上不吃不喝才能買得起房子。所以我們推論台北市的房價過高（或所得過低）。

楊少強先生想藉由調高「房價所得比」的分母，來降低房價所得比的數字，然後說服民眾台灣房價依然合理，此舉與今年初行政院環保署與農委會提出調降土壤汙染管制標準，以降低台灣認定受汙染的土地面積，都是掩耳盜鈴罷了。

數字的美化，根本無助於事實的呈現。

再者，楊少強先生提出要考慮所得的未來成長，但是既然要考慮未來成長，是否也該一併將房價的未來成長考慮進來？如果房價未來成長的幅度高於所得成長的幅度，那麼在台北市可能甚至要20年以上不吃不喝才能買得起房子。

而且要與全球想比，勢必得站在同一標準。你覺得香港所得的成長幅度與台灣所得的成長幅度孰高？只怕調整比較之後，台灣將包辦全球冠亞軍了！

2014Q2房產報告 - 台南市永康區建設與房價趨勢

隨著縣市合併的利多消息、大灣交流道的增設，及區內三所知名科技大學與奇美醫院的加持下，配合完整的生活機能，永康區繼中西區、東區、安平區後，成為台南市另一個房價炒作區域，業界也多以「補漲」的字眼，合理化被扭曲的漲幅。

永康區在縣市合併後有其地理優勢，在永康都市計畫第四次通盤檢討中（2011），預期將永康塑造為台南新副都心，沿著台鐵地下化的軸線，串聯永康砲校、飛雁新村等區域，配合二王公墓遷移等空間規劃，促使永康地區之社經發展機能大幅提升。在實質建設夾帶消息面的情況下，助長了永康區房價在短期內大幅飆漲的現象，區內新建案更有豪宅化的趨勢。

台南縣市合併後，永康區成為台南市人口最多的區域，佔全市11.98%。區內的醫院、大專院校早已存在多年，但其實在縣市合併與興建大灣交流道之前，永康大灣一帶長期為嚴重的水患區域，故而房價一直維持特定區段的穩定價格。但隨著縣市合併與市政建設的議題炒作下，永康區內房價除了市政建設預期帶來的漲幅外，區內新建案的豪宅化與消息面的過度渲染，亦同時造成永康區的房價高漲亂象。

表1顯示永康區近一年各式住宅之平均交易價格。公寓住宅的平均交易屋齡約略落在26年，沒有太大的差異，但在這將近一年之間，公寓住宅的平均單價卻從每坪5.34萬成長至8.73萬。而大樓部分，成交的平均屋齡在這兩期之間有顯著的差異，但平均成交價卻沒有因為屋齡的大幅提高而有顯著的降幅。透天部分兩期的平均屋齡也有顯著的差異，但是平均交易總價102年11月卻高於101年12月份許多，明顯可觀察到這一年期間永康區的房價呈現持續上漲的情況。

雖然公寓與大樓之平均交易單價皆不超過10萬，但平均屋齡卻有偏高的趨勢。透天住宅總價除了有明顯的漲幅外，交易案件的屋齡也偏高，顯見近期中古屋的交易相對熱絡。永康區內的房市利多消息，除了興建中的市政建設外，102年10月，遠雄建設以20.9億元標得飛燕新村更新案，為永康區房價再投下一筆震撼彈。粗估此一更新區域每坪之銷售單價為21萬，未來開發完成後，加上建商應回饋給市政府之公共設施用地成本與各項興建成本，預期未來永康區即使是透天大樓，也將回不去一坪20萬元有找的宜居價格。除此之外，2014年1月，內政部防災型都更草案初步也選定了「永康後甲里斷層地區」（聯合報，2014），此一消息勢必也將造成防災型都更區域範圍外的週邊房價有另一波漲幅。

表2為近來永康地區之新成屋與預售屋之推案基本資料。其規劃型式多朝向大坪數與高總價之趨勢發展，頗有母雞帶小雞之意味。其中，日光行館二期近南台科技大學、奇美醫院，每戶規劃為5間套房，屬於投資型「出租套房」之規劃，因而售價偏高。雄崗比佛利更是主打頂級豪宅，故而售價更是讓一般民眾驚艷永康房市有此身價？！至於像夢公園一案之售價，隨著永康房價的急速上漲，預期將成為絕響。因此自住客欲在永康區一帶購屋，仍需多花費一點時間，慎選建案。又或者退而求其次，選擇中古屋住宅自住或投資。

過去永康區一直是買不起原台南市區住宅的首選替代區位，挾持著離市中心區近的地理優勢與便利的交通系統，成為台南縣最靠近台南市的人口集居地區。因為以往的永康房價可以坐擁台南市之生活服務機能，卻只要負擔台南縣房價之優勢。而今在此一波市政建設的助長下，永康地區房價的短期急速漲幅對一般自住型民眾而言「似禍不是福」！尤其在飛燕新村標售案創新高後，公部門喜不自勝的認為藉助民間力量參與市政建設，不僅可以降低市政建設經費負擔，更可提供民眾更多的公共空間。然而，羊毛出在羊身上，標售新高的背後代表的是民眾勢必將面對回不去的房價；政府在強調打房的同時，卻又屢創標售新高，殊不知政府對於住宅政策的核心思維為何？又或者是只許州官放火，不許百姓點燈？此外，防災型都更能否落實整體規劃開發的目標，對於敏感地區採取低度甚至是開放空間使用；非敏感地區可採中高密度使用；又或者最後又回到小面積，給予容積獎勵當誘因，鼓勵民間加速開發的目標，實值得進一步關注。面對回不去的永康房價，建議計畫在永康購屋的自住民眾，可從中古屋優先著手，若期望購置新成屋者，則宜多比較；或以仁德為另一個選擇替代區域。

參考資料：

台南市政府都市發展電子報（2011），＜永康都市計畫通盤檢討＞，

http://bud.tainan.gov.tw/bud_sys/Upload/bud_epaper/005/file/20110711161532.pdf。

聯合報（2014），＜內政部5年蓋5500戶防災宅＞，聯合理財網。

http://money.udn.com/report/forward.jsp?f_ART_ID=301972。

2014台南房市焦點：人潮在哪裡？錢潮就在那裡！

房價永遠伴隨著人口成長，因此只要抓到人潮，你就能抓住錢潮。根據台南市政府的人口統計資料，至民國102年底，台南市設籍的人口數達188萬3207人，其中人口數最多的行政區域，前三名分別為永康區22萬6875人、東區19萬1576人、安南區18萬5412人。

但光看人口總數，會有兩個缺失。第一，地大，人口自然就比較多，因此若要拿來比較，應以人口密度為基準。

台南市人口密度的資料，要特別注意「三級5區」。第一級是東區，人口密度為每平方公里約15000人；第二級是北區與中西區，人口密度約12400人，第三級為安平區與永康區，人口密度約5700人。很明顯，考慮行政區的大小後，東區便後來居上，而人口最多的永康區則退居第5名。

第二，政府的統計資料常以戶籍資料為主，但設籍人數未必與實際居住人數相同，因此部分區域有可能與政府資料有落差。以這個因素切入，特別要注意的是有大學坐落的區域，例如在東區邊緣的國立成功大學，學生人數約有2萬2千人，永康區則有南台科技大學、崑山科技大學、與台南應用科技大學，這三間科技大學的學生總數超過4萬5千人，上課期間學生人潮眾多，便會帶動周邊商圈的發展。

切記！投資不動產的第一觀念：人潮在哪裡？錢潮就在那裡！

2014Q1房產報告 - 府城都更

府都台南是台灣發展最早的城市，隨著縣市合併，台南市的可發展腹地隨之增加，發展重心也逐漸向東移，間接造成舊市區的發展蕭條。但是原有之舊市區有其發展魅力與歷史價值，從城市文化累積的角度而言，應該透過適當的政策工具，引導都市再發展。

早期，台南市主要的商業核心區為民權路與忠義路一帶，到了日據時期，在日本人放射狀的都市規劃下，將商業核心移轉到中正路，形成以中國城為主的中正商圈，以此帶動台南市數十年的核心發展。1945年之後，台南市的行政核心仍以民生綠園一帶為主，但1997年底，市政府由中西區遷往五期重劃區後，台南市之都市空間發展也開始有了核心發展的變化（財團法人成大研究發展基金會，2013），致使原來舊市區的發展逐漸沒落，有其更新與再發展之需求。

壹、台南市舊市區之發展現況與目標

台南市目前正積極推動舊市街區之土地使用再發展計畫，試圖擘畫舊市區中心之發展藍圖。根據台南市舊市區之發展紋理與空間特色，市府分別將中山路與中正路之發展軸線定位為新台南驛站發展區、府城生活博物館區、新十字商街區與新水岸生活區等空間發展目標（如圖1所示）。這些空間發展目標中，較為大眾所悉知的是府城生活博物館地區，其涵蓋民生綠園文化園區，在日治時期為治理核心。當時日本人引進西式洋樓和日式建築，並與原有的傳統漢人街屋，形成具歷史特色的都市景觀（財團法人成大研究發展基金會，2013）。同時，台南州廳（今國家台灣文學館）、合同廳舍（今消防局）、台南警察署（今警察局）、勸業銀行（今土地銀行）、地方法院、測候所、郵便局等文化資產機關廳舍亦環繞在民生綠園週邊。

另外，中國城過去也曾經是台南市主要的商業發展區，目前面臨建築閒置、社會問題（治安、衛生）及疾病防疫漏洞（登革熱）等困境。為促進地方發展，型塑台南指標性新景點，目前台南市府擬投入45億元進行區段徵收，將兩棟中國城的主體進行拆除，變更為台南市新地標市民廣場，讓視野穿透，回歸運河盲段之歷史記憶，落實中國城廣場遠眺安平夕照之目標。

此計畫並可與中山路銜接中正路一帶之舊軸線地區發展計畫連結，後續發展可貫通運河連結五期重劃區，及配合台南運河遊河BOT案延伸至安平港國家歷史風景區等重點發展區域。預計開發完成後，可改善中國城社會治安及商業人潮蕭條問題，且可提升台南市中心觀光動線系統與商機，並帶動周邊地區經濟發展與中西區整體都市發展（中國城暨運河星鑽地區都市計畫案，2013）。

 貳、台南市舊街區之更新計畫

為了達成土地使用的再發展目標，目前市府已針對整體發展目標，劃定都市更新地區發展範圍（如圖2所示），同時亦劃設創意文化園區、台南驛轉運站、舊台汽車站標準檢驗局暨周邊、中國城、漁會信用部等六個更新單元。對於非經逕行劃定更新單元之基地，其申請實施都市更新事業之更新單元應以完整街廓為原則。惟因計畫街廓過大或其他因素確難一次辦理者，得依變更臺南市舊街區軸線（中山路、中正路）都市更新計畫（都市更新建築容積獎勵核算基準）案訂定之更新單元劃定基準提出申請。期透過市府公辦並鼓勵民眾自辦都市更新的方式，推動台南市中西區的再發展目標。

除此之外，中國城暨運河星鑽地區亦將配合區段徵收的方式，進行整體開發。未來在都市計畫變更完成後，將進行區段徵收程序，於程序前先行辦理協議價購，協議價購有助於欲領取補償金之所有權人更早領取補償金，如不願意或未能在規定時間內辦理完成，視同放棄協議價購，後續則以區段徵收計畫流程辦理，所有權人可以選擇領取補償金或選擇申請分配抵價地之方式補償，亦可部分領取補償金部分分配抵價地（台南市政府都市發展局，2013）。期透過多元的都市計畫工具，取得地區居民對於地方再發展的共識與參與意願，以達成改善舊市區土地利用計畫，確保舊市區再發展的可能。

參、舊市區再發展與振興都市經濟之關聯

都市發展如同汽車使用一般，隨著時間的遞移與使用的耗損（物理因素、自然因素等），會面臨局部損壞、維修的過程。如果局部損壞不進行維修，結果將面臨車輛無法使用而必須報廢的窘境。都市成長管理也是相同的道理。隨著時間的變遷、社會經濟發展的需求改變及全球氣候劇烈變遷的情況下，台南市舊市區過往部分的無秩序建築開發與缺乏防災設計的舊式建築工法，陸續產生環境的負面外部性與經濟無效率，因此，在適當時候，引入都市再發展工具是都市成長管理的必要作為。

都市再發展必須要有新的建設與資源投入，才有再發展的可能。爰此，配合都市更新與區段徵收等政策工具，可達成實質性環境改善，如公共設施的投資以改善都市的機能、提供防災功能等；經濟環境改善，如提高土地使用效率、增加稅收等；與社會性環境的改善，如提供就業機會、減少犯罪，改善地區生活品質等。在實質環境改善下，即可帶動關聯性產業的投入，如營造業、鋼鐵業、不動產相關產業及一般商業等。在實質環境改善後，商業區即可提供足量的停車空間，透過有秩序的人行步道與形象商圈之建立，而重新發展商業活動，進而創造地方商業與就業機會，連帶將提升居民的經濟消費與觀光消費能力等，此一結果，亦有利於提升都市稅收，增加地方政府投入公共建設的財源，進而帶動地區的正向發展循環。

肆、結語

台南市舊市區是老台南人的成長記憶，隨著縣市合併，都市不斷的擴張開發，如何維持舊市區的經濟活動與居住品質是都市成長管理的一個重要課題。都市成長管理的難度甚至高過於新市區的開發。舊市區的高地價經常造成各種產業用地的取得困難，長久而往，也造成建築物的閒置，在惡性循環之下，即產生土地的低度不效率使用，伴隨而來的即是產業發展的蕭條與就業機會大幅縮減。因此，取得當地居民的再發展共識，由市府擘畫整體發展藍圖，透過公私協力的推動模式，重新賦予台南市舊市區的空間發展魅力，是市府目前正積極推動的市政建設之一。當地居民與有意願投入當地建設之產業，也應在此同時，規劃一併投入開發建設的可能，以創造城市發展公私協力的雙贏甚至是三贏契機。

資料來源：

財團法人成大研究發展基金會（2013），台南市老舊住宅調查更新評估案（工作計畫書），台灣：台南。

台南市政府（2009），變更臺南市舊街區軸線(中正路、中山路)都市更新計畫（都市更新建築容積獎勵核算基準）案計畫說明書，台灣：台南。

台南市政府（2013），變更臺南市中西區主要計畫(中國城暨運河星鑽地區)案，台灣：台南。

台南市政府都市發展局（2013），開發中國城暨運河星鑽地區、復甦市中心之發展願景 http://bud.tncg.gov.tw/bud99/doc/newsdetail.aspx?ID=1806

2013Q4房產報告 - 奢侈稅真能抑制房價嗎？

「有土斯有財」是華人世界的擁屋邏輯。台灣房價高漲，為民怨之首。有鑑於此，政府自2011年祭出特種貨物及勞務稅條例，主要是以不動產短期交易、高額消費貨物及勞務為標的，所課徵的一種懲罰性稅收，即俗稱的「奢侈稅」。

一、奢侈稅對於不動產短期交易的規定

奢侈稅主要是針對房地、都市土地非自用住宅部份，持有未滿兩年，對於出賣人出賣時所課徵的稅收，目的在於抑制房地產的短期投機炒作。其稅率分別為15％（持有1年內）與10％（持有1年以上未滿2年）。

奢侈稅課徵屆滿2年，其不動產方面的稅收收入平均一年約40億元，與財政部當初估計每年約有151億元之稅收相去甚遠。稅收不如預期，官方說法認為稅收額不是本法設立的主要目的，奢侈稅對抑制房價有所成效，致使短期交易的投機行為減少了，才會產生稅收不如預估的結果。反對者則認為：奢侈稅僅是表象式地抑制了短期房地產的正常交易量，買賣雙方可能透過其他的債權契約與物權限制方式，暫緩進行產權移轉登記，造成實際的登記案件與稅收短少，而非真正有效地抑制房地產交易「價」與「量」。究竟奢侈稅是抑制房價飛漲的妙方嗎？還是只是粉飾房價的表象？其存廢頗受爭議！

二、奢侈稅對於房價抑制效果正反說

對於奢侈稅抑制房價之效果，持正向態度者認為，奢侈稅實施後，不動產移轉量大幅縮減。五都以新北市的降幅最大（-22.38％），依序為台北市（-21.20％）、台中市（-8.03％）、高雄市（-6.03％）、台南市（-1.09％）。其次，不動產交易價格也有明顯變化，財團法人國家政策研究基金會助理研究員彭思達指出，2011年第四季的房價指數相較於2011年第一季，除了桃園縣以外，其他都會區漲幅都不到2％，相較於2010年平均近5％之漲幅，奢侈稅確實有達到抑制房價之效果。此外，從自住比例也可發現，首購自住與換屋自住比例由2011第一季的53.9％及26.7％，上升至2012年第一季的58.8％及29％，顯示奢侈稅應該修正調整為常態化之稅收。

然而，反對奢侈稅持續課徵者則認為，奢侈稅是一項懲罰性稅收，必須要有落日條款。政府政策應該要思考的是如何透過住宅政策解決12％無殼蝸牛居住的問題，而不是打擊88％的擁屋民眾。經濟成長自然會帶動房價上漲，政府政策不宜抑制經濟成長。上述觀點，各有其主張與意涵，無法全然接收也不可通盤否認，然奢侈稅存廢與否，應從政策目標檢討起。

首先，奢侈稅的目標到底是抑制房價還是協助消費者購屋？

事實上，抑制房價不等於民眾買得起房子。中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會黃烱輝理事長指出，若奢侈稅真能抑制房價同時協助消費者購屋，則房地交易價量應該是呈現價小跌而交易量提升的情況，方能堪稱是照顧到首購自住族。然而，現階段不僅房價未有明顯跌幅，成交量在自住比例的漲幅也不大，且僅有一年的資料，很難確定是奢侈稅單一政策所帶來的效果。若從馬斯洛的需求理論談民眾的住宅需求。依序為生理需求到自我實現（圖1）。同理，民眾的住宅需求依序理應為租賃平價住宅（從沒有地方住到滿足生理基本需求）、自有合宜住宅/國民住宅、自有一般住宅、自有高品質住宅、到自有豪宅或是個人偏好住宅。然而，目前的奢侈稅目標似乎將打擊金字塔上端的政策目標與協助金字塔下端的民眾從無殼到成為擁屋者，混為一談，反而模糊且誤導了奢侈稅的政策目標。奢侈稅的基本立意，乃是避免資金過度的集中於不動產市場上，造成房價泡沫化，是一種風險控管的概念，而非抑制房價即能協助民眾擁屋。此為二種不同層次的思維。民眾無法購屋，應該探究無法購屋的原因，可能是失業者，連租屋的能力都沒有，遑論購屋。可能是一般中產階級，因為薪資結構與大環境的經濟衰退，水電、原物料上漲，致使民眾的生活成本大幅提升，肇致擁屋的困難。也可能是中產階級家庭，在消費與投資的雙重考量下，欲購買高房價的住宅，致使購屋負擔能力變差等，種種現象說明，每一個層次所對應的問題皆不甚相同，一個政策誠難一次解決所有住屋問題，政策研議應回歸政策目標，而非大肆擴張，模糊政策焦點。

其次，奢侈稅是落實抑制房價政策還是兩面討好？

吾人認為奢侈稅的存廢與否，在於政府有沒有決心想落實抑制房價政策，還是只是透過政策包裝，對一般民眾虛以委蛇，實際上仍持續討好建商、資本主義家與外資。目前持有不動產2年內出售，才會被課徵奢侈稅，相對於德國必須持有10年以上，否則會被課徵25％的重稅，台灣的奢侈稅實在太容易規避了，因為2年的不動產持有成本並不高，再加上2年的市場前景仍可預測。就目前的市場案例，有許多投資客改以先租後賣的方式炒作房價，規避奢侈稅與政府的調查資料。或者是透過信託、預告登記等方式，讓這2年的交易量表面受到抑制，實際的交易行為仍持續進行。因此，吾人亦認為，奢侈稅若要延續，持有期間必須延長至8年甚至10年，稅率甚至要配合提高，使持有者的持有風險與成本大幅增加，才可以真正達到抑制投機的目的。否則政府說打房，卻讓投資客可以輕易的規避2年內的稅收，實在讓人覺得此一政策有討好百姓卻不得罪投資客之嫌。

三、現行奢侈稅修正方向的檢討

奢侈稅只修不廢為目前的政策趨勢。理由是在稅制沒有重大改革的情況下，奢侈稅有其政策目標，宜繼續執行。目前暫定的修正內容包括（1）延長賣方持有期間、（2）非都市土地納入課稅標的、（3）買家也應徵稅。吾人除了贊成延長賣方持有期間並課以重稅外，並也肯定將非都市土地納入課稅範圍。事實上，台灣房價在短期間快速成長，主因為不動產持有成本低，提高建商或投資客囤積房地意願，待價而沽。因此，對於不動產稅制政策，理應區分為自用與非自用二部分，自用部分採低稅率，以維持民眾的居住福祉，非自住的部分宜採重稅，以避免房價炒作。

然而將買方並入徵稅對象，則萬萬不可。德明財經科技大學花敬群教授指出，奢侈是一種買方行為。然目前奢侈二字僅是此項稅收之代稱名詞，且其原意應只對部分消費性商品為高價或稀有者課稅，但不動產部分卻是不論價值與價格高低，只要是「短期」交易者全部予以課稅。是以，若將買方並入徵稅，則將違背抑制房價之目的，並排除自用民眾之購屋意願或是再次購屋做長期使用之資產配置意願。香港對於買方課徵奢侈稅是針對非香港居民的買方課稅，以避免外資炒房，但我國的奢侈稅現行對於外資則無特殊規範。

整體而言，奢侈稅若無法回歸政策目標進行修正，且不落實抑制房價初衷，又要兩面討好，持續在一個稅制中採取疊層架屋的規範，則奢侈稅最終將成為政府增加稅收的另一個名目罷了。

參考文獻

彭思達、鄭曉琪、林建甫（2013），房價與「奢侈稅」，＜國政研究報告＞，財團法人國家政策研究基金會。

房市專題：失控的數字（2011），http://www.youtube.com/watch?v=u3vLWmFGIx4

台灣好所在（2013），奢侈稅只修不廢，三立財經台，http://www.youtube.com/watch?v=2SRpUhA80CA

2013Q3房產報告 - 大台南市好房哪裡買？

 

台南縣市於2010年合併升格，躍升為直轄市之列。近年來市府積極推動招商計畫，陸續進行文化與交通等多項公共建設，在就業機會與生活機能完備等利多政策刺激下，大台南市已然成為五都之中適居城市的首選。

2010年台南縣市合併後，總人口數約187萬人，總籌分配稅款加補助款約489億元。2012年底，大台南市總人口增加至188萬人，雖然總人口數並未巨幅的增加，但觀察社會增加率為0.43‰，高於台灣地區的0.27‰，略低於新北市的0.58‰，顯示台南市人口仍維持穩定的成長。進一步觀察市內人口分佈，以永康區人口最多，共225,432人占全市11.98%。龍崎區4,320人占0.23%，為人口最少的區域。人口密度全市平均每平方公里858人，又以東區每平方公里有14,354人，為全市人口最密集的區域，北區每平方公里12,663人次之；而南化區每平方公里僅51.5人，為人口密度最稀的區域（台南市政府主計處統計月報，2013年5月）。

在產業投資與就業機會方面，2011年，永康工業區已成功招商32案，柳營工業區已成功招商11案，兩個工業區總投資額達612億，年產值超過300億，約增加7,970個就業機會（台南市都發局新聞稿）。2012年，聯電提出在台南科學園區投入80億美金新設廠房計畫，估計為台南地區創造2,600個工作機會，年產值超過300億。此外，台積電也宣佈預期未來5年內，將在台南科學園區新增投資金額超過新台幣5,000億元，約再創造7,000個工作機會（工商時報，2012）。此一波產業投資，預期未來不僅會增加台南市的就業機會，也將連鎖帶動台南市另一波的人口成長與房價波動。

除了上述的產業投資外，自2011年起，大台南市陸續將有許多重大建設完工。包括：2011年元旦沙崙支線通車，透過台鐵捷運串連台南高鐵沙崙站及台南科學園區。另有位於安南區的國立台灣歷史博物館開幕；今年（2013），晶英飯店台南店及新光三越二館將於西門商圈開幕；同時國立台灣史前文化博物館南科館開幕；2014年，位於仁德區的台南都會公園奇美博物館及東區夢時代台南店亦將開幕；2015年，大灣交流道預計完工，此一交流道將使永康區的對外連通路線更為便捷；2016年，台南市小巨蛋也將完工開幕，再加上2017年台南市鐵路地下化預期也將完工通車。此一計畫除將台鐵地下化外，並規劃增設林森站及台南南站2通勤站（交通部鐵路改建工程，2012），此一計畫將有助於未來台南市土地使用與都市發展的整體化。

隨著這些重大建設的完成、交通路線的便捷化以及土地使用的整體規劃，勢必也將帶動都市發展的移居與觀光人潮，及另一波的不動產自住、投資效益。

根據內政部102年統計五都平均交易總價與房價負擔比顯示（表1），大台南市是目前五都中，平均住宅成交總價最低、住宅負擔壓力最小的都市。同時，房價趨勢分數卻高於新北市與台北市，換言之，大台南市不動產市場趨勢仍持續被看好，房市走向仍維持在漲聲中。規劃自住者仍應儘早著手，針對幾個特定區域，特定產品進行瞭解與比較。

就個別區位而言，中西區在百貨業林立與商業機能性佳的帶動下，原來不動產價格已是台南市住宅市場的一級戰區，其中湖美社區更是台南市最早興起的豪宅透天社區。而東區以成大校園向外幅射，在文化中心、巴克禮公園及明星學區的加持下，住宅價格同樣與中西區並列為一級戰區。近期，隨著觀光飯店、百貨公司的動工，在預期心理下，此二區的不動產價格已有一波的漲幅，其中，又以東區的住宅產品持續成為自住與投資的首選區位。此外，永康區在預期縣市合併後，挾持著便利的生活機能與文教學區之利，房價亦有一波漲幅，而這波漲幅也將隨著大灣交流道的建設，持續發酵。

相對於生活機能完備、人文薈萃、富含文教素養的一級戰區，自備款不夠多的族群，亦或是偏愛透天產品者，可以考慮從二級戰區著手，包括：仁德區、歸仁區、台南沙崙站區一帶、台南科學園區等週邊新興住宅區，皆是目前房市投資、自住的潛在區位。

根據內政部不動產實價登錄資料（表2），大台南市102年6-7月不動產主要的交易案件還是集中在東區、中西區、北區、安平區、安南區及永康區等區，歸仁區、仁德區、新市區、新營區也有一些交易案件，產品主要集中在透天住宅部分。其中，透天產品仍以中西區的平均單價較高；東區大樓平均單價表現不如中西區，主要原因在於有部分成交案件是屋齡較高的小產品所致。屋齡方面，除了安南區透天、仁德區、善化區屋齡較輕之外，其餘的交易案件屋齡皆明顯偏高。在交易路段方面，東區成交的路段主要集中在崇善路、崇明路、光明街、林森路二段與中華路二段一帶。中西區之交易案件則在武聖路與衛民街一帶。北區則集中在大興街、公園北路與公園南路一帶。永康區之交易案件則以中華路、中山南北路及富強路一帶較多。考量建物隨屋齡逐漸折舊的效果，中西區透天相較於同年3月時之平均成交屋齡25年，每坪15.25萬，以及東區透天3月時，平均屋齡26年，每坪13.69萬相比，並沒有顯著的漲幅。

因此，對於講究生活機能、學童學區與交通便利性之自住者而言，在自備款又不甚高的情況下，仍然可以選擇從東區、中西區、北區及安平區之「中古住宅」著手。若較偏好透天產品之民眾，則可考慮仁德、歸仁、永康區之透天住宅。

另外，在現代人普遍重視教育學區的觀念下，2012年底，學區週邊的大樓房價，東區以忠孝國中、後甲國中、崇學國小週邊，平均每坪約12-20萬較高，其他如東光國小、勝利國小、復興國小、復興國中、崇明國小、崇明國中等，約7-13萬。北區則以大港國中、民德國中、文元國小週邊房價較高，每坪約10-14萬。中西區則以南師國小平均每坪約8-17萬較高。永康區以大橋國小、大橋國中週邊房價較高，平均每坪約6-12萬。但相對於東區、北區、中西區等，大橋國小、國中是學區週邊房價相對較低者。

綜觀台南市的招商成效與陸續完工的重大建設利多消息刺激下，台南市未來的房價預期將維持穩定成長的趨勢，尤其在國內不動產投資資金逐漸南移的情況下，台南市房價未來仍會有一波漲幅。對於房市逐漸升溫，資金額度又不夠高的自住民眾而言，現階段仍是進場的好時機，只要慎選區域或特定地點、特定產品，還是可以挑選到適合自住的好房子。例如，學習台北城市的發展經驗，台南民眾的新購屋選擇可以考慮未來市內台鐵地下化所新增設的通勤站區附近的住宅。若工作地點在南科一帶，則可選擇沙崙支線沿線主要站區之新興住宅區。對於講究生活機能、偏好人文薈萃、重視交通便利性、明星學區的購屋民眾而言，東區的住屋仍是首選，其次是北區與安平區。對於資金較不足的購屋者而言，則可嘗試從二手中古屋著手，例如：中華東路二段一帶的大樓、林森路二段等區域。另外，有一部分購屋族群可能會考慮坪數較小的新成屋大樓，以減少自備款與未來貸款負擔壓力。但若考量保值程度，此一類產品在南部區域的抗跌能力相對較差。因此，購屋時，應詳列住宅需求條件，及本身的住宅生命歷程規劃，參考實價登錄所揭露的成交資訊，避免過度受到行銷人員之廣告刺激，而盲目購屋。